Stichting Vastgoedrapportage Groningen | Assen

vastgoedrapport@gmail.com
Postbus 1105
9701 BC Groningen

Download hier het
Vastgoedrapport van 2016

Download hier de verdieping Woningmarkt Aardbevingen 2015

Expertmeeting huisvesting Start-ups

Experts Huisvesting Start-ups
Aan de expertmeeting Huisvesting Start-ups hebben de volgende experts deelgenomen:
- Derk Wolters, bedrijfsmakelaar kantoren en bedrijfsruimte bij Kooistra Feenstra Bedrijfsmakelaars;
- Niek Huizenga, onder andere Co-founder van het Launch Café en al jaren als mede-oprichter, consultant en investeerder betrokken bij start-ups;
- Peter Liewes, vastgoedmanager CCO bij Waarborg Vastgoed;
- Stef van der Ziel , noordelijke IT-ondernemer, bestuurslid Noordelijke Online Ondernemers en onder andere oprichter en mede-eigenaar van Jetstream;
- Guus Receveur, economisch geograaf en trainee economische zaken bij de gemeente Groningen;
- Ferdi Hendriks, accountmanager zakelijke dienstverlening Economische Zaken bij de gemeente Groningen, en
- Henk Slagter, senior vastgoedontwikkelaar bij de gemeente Groningen;
- Jan Gerard Hoendervanger, onderzoeker en docent bij de Hanzehogeschool, tevens bestuurslid van VGR, en voorzitter van de expertmeeting.
 
Expertmeeting “Huisvesting Start-ups”
‘Bakstenen innoveren niet’
 
Start-ups zijn ‘hip and happening’. Er wordt elke dag wel over geschreven en op elke hoek van de straat schijnt er wel één te zitten. Groningen is de laatste jaren uitgegroeid tot een belangrijke broedplaats voor start-ups. Niemand bestrijdt dat dit positief is voor de economische ontwikkeling van de stad en de regio. Maar wat is nu eigenlijk een start-up? En welke vastgoedvraagstukken spelen hierbij een rol? Stichting Vastgoedrapportage regio Groningen|Assen (VGR) heeft in dit kader het Vastgoedlab (een samenwerkingsverband van het Kenniscentrum NoorderRuimte en de opleiding Vastgoed & Makelaardij van de Hanzehogeschool) verzocht onderzoek te doen naar de huisvestingsbehoeften van start-ups in de stad Groningen. De studenten Meine Groefsema en Marloes de Haas hebben zich gebogen over het vraagstuk van VGR. Tijdens een expertmeeting op 9 juni 2016 hebben zij hun bevindingen en conclusies gepresenteerd aan een panel van experts en het bestuur van VGR.
 
Onder leiding van Jan Gerard Hoendervanger werden tijdens de levendige discussie onder meer de volgende stellingen besproken:
1. Om het begrip start-ups te definiëren moet het gekoppeld worden aan omzet, omvang of bestaansduur.
2. Start-ups willen een omgeving die uitnodigt tot samenwerking en creativiteit.
3. Vastgoedeigenaren zijn flexibel genoeg als het gaat om huurcontracten om start-ups als huurder aan te trekken.
4. Start-ups zijn geen interessante partij voor beleggers.
5. Het beleid van de gemeente Groningen zorgt voor een aantrekkelijk huisvestingsklimaat voor start-ups.
 
 
Wat is een start-up eigenlijk?
Doordat er verschillende definities worden gehanteerd, is het begrip start-up een containerbegrip geworden. Het risico hiervan is dat dit kan leiden tot verkeerde onderbouwingen voor beleidsmatige keuzes met betrekking tot start-ups.
 
Stef van der Ziel vindt het ook een hol begrip. Volgens hem zijn start-ups vaak bedrijven met een internet-based business model en een groot potentieel, maar hebben zij nog geen klanten en omzet. Henk Slagter ziet overeenkomsten in het feit dat start-ups vaak gerund worden door ‘juniors’. Dit is volgens hem ook inherent aan de geringe middelen en omvang. Naar zijn mening kenmerken creativiteit en een pioniersgeest deze doelgroep. Volgens Niek Huizenga is er internationale consensus ten aanzien van de het begrip start-up, waarbij schaalbaarheid en ‘internet-gerelateerdheid’ de definiërende criteria zijn. Ook zijn er volgens hem veel hybride vormen en zelfstandige professionals die de cijfers over het aantal start-ups vertroebelen. Vaak worden er ook ruimere cijfers gehanteerd om aan targets te voldoen. Zoveel experts, zoveel meningen.
Volgens Ferdi Hendriks wordt er op dit moment samen met de Rijksuniversiteit Groningen onderzoek gedaan naar het aantal start-ups. De basis voor dit onderzoek wordt gevormd door gegevens van de Kamer van Koophandel. Hieruit blijkt vooralsnog dat zich ongeveer 2500 starters per jaar inschrijven in het handelsregister. Dit betreft niet altijd nieuwe ondernemingen. Soms gaat het om een stichting of bestuur. In de stad Groningen zelf gaat het om zo’n 1300 starters per jaar. Maar ook hier betreft een groot deel andere vormen van ondernemerschap. Minstens de helft wordt bijvoorbeeld gevormd door zzp’ers. Uiteindelijk kan deze ondernemer natuurlijk ook besluiten om personen aan te nemen en zodoende door te groeien richting een start-up. Al met al komt men dan uit op een aantal van maximaal 100 ‘echte’ start-ups per jaar. Toch bekleedt Groningen met dit aantal landelijk een tweede plek, na Amsterdam.
 
 
Succesfactoren
Vanwege het niet afgebakende begrip, en de daarmee gepaard gaande grote diversiteit aan ‘start-ups’, spelen er tal van verschillende behoeftes bij start-ups. Vanuit verschillende kanten is er veel interesse in deze doelgroep en hun wensen. Immers, start-ups kunnen de multinationals van de toekomst zijn.
Er zijn wel meer dan 20 broedplaatsen in Groningen die onderdeel zijn van het start-up ecosysteem. Hieruit blijkt dat het fysieke systeem wel belangrijk is, maar in hoeverre speelt dit een doorslaggevende rol? Wat vinden start-ups nu echt belangrijk? De studenten hebben zich bij hun onderzoek met name gericht op start-ups in het Launch Café, de Big Building en Cube050. Uit de door de studenten gehouden enquêtes bleek dat de locatie belangrijk is, maar dat vooral goed werkende wifi bovenaan het wensenlijstje staat.
Volgens Stef van der Ziel doorloopt een start-up verschillende fases, welke ook gepaard gaan met verschillende behoeftes. Als student kun je thuis op je zolderkamer lekker hobbyen en klussen. Na verloop van tijd krijg je meer behoefte om bij elkaar te zitten. Het Launch Café is hier zeer geschikt voor: het is iets zakelijker en trekt gelijkgestemden. Een volgende stap is bijvoorbeeld de Big Building. Hier zitten start-ups die vaak net iets meer durven, maar nog steeds niet genoeg verdienen om heel veel m2 te bezetten.  Zij zoeken flexibiliteit (met het oog op uitbreiding) tegen lage kosten. Het businessmodel kan dan nog alle kanten op. Start-ups zoeken volgens de experts dan ook vooral een goede plek waar ze gefaciliteerd kunnen worden. Of zoals Stef van der Ziel het treffend formuleert: “Bakstenen innoveren niet.”
 
Dat het fenomeen start-ups voor alle bedrijfstakken interessant is, blijkt ook uit het door Ferdi Hendriks aangehaalde recente rapport van Deloitte over succesfactoren bij start-ups. Hieruit blijkt dat cultuur, omgeving en toegang tot een netwerk cruciaal zijn. Huisvesting komt niet in dit rijtje voor, maar heeft hier wel invloed op. De gemeente Groningen speelt hier volgens Ferdi Hendriks op in door de cultuur van ondernemerschap te faciliteren met bakstenen.
Niek Huizenga haakt hier bij aan door op te merken dat faciliteiten niet op nummer 1 staan, maar gelijkgestemde mensen: “Goede wifi heb je thuis ook of in een koffiezaak. Samenwerken en praten, dàt moet gefaciliteerd worden, want verschillende expertises bij elkaar kunnen mooie dingen tot stand laten komen.”
Volgens Stef van der Ziel wordt Nederland gezien als één van de beste plekken om een internetbedrijf te beginnen. Groningen kan hier volgens hem zelfs nog beter in scoren dan Amsterdam, omdat in Groningen sprake is van eenheid, verbondenheid, iedereen kent elkaar. In Amsterdam is volgens hem sprake van “los zand”.
 
De prijs van de te huren beschikbare m2 is ook bepalend voor het al of niet succesvol kunnen worden van een start-up.
Volgens Peter Liewes is de prijs zelfs heel bepalend. Vooral als je niet uit een ander bestaand bedrijf komt: “De ondernemer of gemeente moet hier wel echt iets mee doen. Een te hoge prijs kan een start-up zich niet permitteren. Met bijvoorbeeld ingroeihuur kan je hier als verhuurder aan tegemoet komen.”
Volgens Niek Huizenga wil een vastgoedeigenaar “zoveel mogelijk vangen”. Maar het bij elkaar houden van start-ups, een community, kost meer. De Big Building is volgens hem hier een goed voorbeeld van. Hier zijn flexibele opschaalmogelijkheden voor lage prijzen.
Voor een vastgoedeigenaar kan het nooit uit om een gebouw als bijvoorbeeld de Big Building in stand te houden op basis van dergelijke lage huurprijzen. Volgens Derk Wolters geeft een Big Building dan ook een vertekend beeld. Start-ups zijn vooralsnog geen echte klanten voor hem. Wellicht als ze wat verder zijn. In de tussentijd wennen ze aan een lage huur, maar als bijvoorbeeld de cv-ketel vandaag kapot gaat, moeten ze morgen meer gaan betalen. Wat hem betreft mag “de sloopkogel door de Big Building”. Door dergelijke concepten gaat volgens hem de markt kapot.
Volgens Stef van der Ziel is dit een conservatieve gedachte: “De markt verandert. Bedrijven bestaan niet meer 100 jaar. Voor dat ene grote bedrijf komen nu 10 bedrijven in de plaats. Dus moet de prijs flexibel zijn. Lage prijzen leveren bovendien een zuigende werking op voor het Noorden.” Derk Wolters betwist dit. Hij ziet een tendens dat, “hoewel Groningen goedkoper is, iedereen uiteindelijk toch naar het Westen trekt”.
 
Rol van en voor vastgoedeigenaren
De internetsector vindt de vastgoedsector lui. Stef van der Ziel: “Denk internationaal, buiten het cocon Groningen. Hier heeft de vastgoedsector een rol in.”
Ferdi Hendriks haalt in dit kader Berlijn als voorbeeld aan. Hier worden oude panden gevuld met grote bedrijven omdat zij daar innovatie bemerken in de vorm van jonge ondernemers. De prijs is dan niet belangrijk.
Vroeger was er geen investeringsbehoefte voor leegstaande panden. Nu is er meer en meer sprake van transformatie. Je houdt je pand ‘in the picture’ door leegstand te voorkomen en een online bedrijf hoeft niet perse op een A-locatie te zitten.
Derk Wolters ziet dat heel veel beleggers dit financieel niet kunnen omdat de bank hier niet in mee wil gaan. Banken geven in veel gevallen de belegger financieel niet de mogelijkheid te transformeren. Zij nemen bij de betreffende cliënt liever afscheid van het oude, incourante vastgoed. Dit vastgoed wordt vervolgens opgekocht door nieuwe beleggers of ondernemers, die wel aan de slag gaan. Als voorbeeld noemt hij de Leonard Springerlaan in Groningen. Hier is een pand voor de spreekwoordelijke ‘appel en ei’ aan een bedrijf uit Groningen verkocht en dit is nu volledig opgeknapt.
 
Jaap-Jan Plas vraagt zich af hoe de toekomst eruitziet voor de start-ups die in 2018 uit de Big Building moeten omdat het pand dan plat gaat. Zij zullen nieuwe huisvesting nodig hebben. Volgens Derk Wolters is dit inderdaad een nieuwe doelgroep en willen beleggers hier ook wel wat in betekenen. Denk bijvoorbeeld aan het Europapark.
En toch moet volgens Niek Huizenga de conservatieve manier van denken verdwijnen als je in dit soort concepten wil denken. Ook de banken moeten flexibeler worden.
Volgens Stef van der Ziel is de gedachte wereldwijd om (deels) leegstaande panden te vullen, al is het maar voor de helft van de prijs. Waarom kan dit in Groningen niet?
Er staat op dit moment zo’n 150.000 m2 langdurig structureel leeg. Ferdi Hendriks merkt op dat er vanuit de gemeente in dergelijke gevallen woonbestemming wordt gegeven aan kantoorruimte. Hij ziet dit persoonlijk met lede ogen aan.
Derk Wolters vindt dit juist een goede ontwikkeling: “Als het er niet is, is het er niet. Dan kunnen andere locaties, zoals de Leonard Springerlaan bijvoorbeeld, worden gevuld. Op die manier verschuift een en ander zich.”
 
De vraag komt op wat dan precies de huisvestingsbehoefte is van start-ups: waar willen ze zitten? Langs de A7 en op Zernike blijkbaar niet direct. Niek Huizenga merkt op dat deze locaties niet voldoen, omdat start-ups een actieve, bruisende sociale omgeving verlangen. Als dit ontbreekt, loopt het leeg.
Volgens Henk Slagter zie je dit in de hele kantorenmarkt: “De vraag trekt naar binnen.” Jan Gerard Hoendervanger merkt een interessante paradox op: op het eerste gezicht lijken start-ups tevreden te zijn met goedkope ruimte waar ze verder weinig eisen aan stellen, maar in de praktijk blijken ze toch wel kieskeurig en laten ze bepaalde goedkope locaties links liggen.
Volgens Niek Huizenga is redelijk goed onderzocht wanneer een locatie interessant is. “Wil je dit gaan managen of aansturen of laat je dit gewoon gaan? Er komen steeds nieuwe broedplaatsen als er iets instort. Moet je dit wel willen sturen? Start-ups vinden hun weg wel. Saamhorigheid is veel belangrijker om in te investeren.”
 
Beleid van de gemeente Groningen
De gemeente Groningen zal volgens Ferdi Hendriks niet snel investeren in stenen. Wel in ecosystemen. De nadruk moet volgens hem liggen op de kwaliteit van start-ups en het faciliteren van de doorgroeimogelijkheden. Op deze manier kan de hele keten binnen de regio worden gefaciliteerd en houdt je wellicht die ene start-up van de 100 die doorgroeit tot scale-up binnenboord.
Henk Slagter is het hier mee eens: “Als gemeente moet je er voor waken om niet meer ondernemer dan overheid te zijn. Doordat de gemeente zich niet als ondernemer profileert, ontstaan er kansen voor beleggers.” Niek Huizenga ziet vanuit zijn ervaringen met start-ups dat deze faciliterende insteek van de gemeente werkt.
Derk Wolters is van mening dat ook beleggers en eigenaren zelf tot het besef komen dat ze iets moeten doen, zodra ze zelf tot oplossingen moeten komen.
 
Maar in hoeverre kan en mag huisvesting de reden zijn om wel of niet naar bijvoorbeeld Amsterdam te gaan? Een mooi gebouw bindt ondernemers toch niet aan een stad of regio?
Volgens de experts kan het tegemoet komen in prijs wel een financiële prikkel opleveren. Toch zullen de cultuur en de mensen, een in die zin mooie plek, je hier houden. Het gaat om het totaalplaatje.
Ferdi Hendriks noemt als mooi voorbeeld een bedrijf dat specifiek Groningen verkiest boven San Francisco vanwege het menselijke kapitaal. Voor sommige ondernemers gaat er blijkbaar echt niets boven Groningen…